上車置業,年輕人買樓上車必須知道的三件事

上車置業:年輕人買樓上車必須知道的三件事
 
政府推出「首置上車盤」以解決市民的住屋需求,成為2017年房屋方針的焦點。事實上,買榜首層樓,我們好不容易才儲到滿足的首期,但我們別小覷請求按揭這個過程,處理欠好小則捱貴息,增加供樓開支,大則甚至會有機會借不到錢,大訂隨時付諸流水,浪費了辛苦累積而來的首期資金。我們供給買樓上車3大貼士,有意置業者記得儘早做好準備呀!
 
一、核算自己供款才能
 
請求按揭買樓,當然要識計供款開支,影響按揭每月還款額有3大要素:借貸額、還款期及利率。假如挑選每月供款,只需把按揭方案的年利率除以12,再把還款年期乘以12,便會得出「月利率」及「還款總期數」。以現在上車盤市價約500萬元為例,假如攤分240期(即20年)還款,月利率為0.15%,承造7成按揭(即借350萬元)的話,須準備150萬元首期,每月供款額則可在Excel中輸入以下公式得出約為17,400元:
 
 =PMT(0.15%,240,3500000)
 
事實上,除首期和每月供樓開支外,我們還要預備按揭保費、印花稅、律師費、經紀傭錢、裝飾等一筆過開支。印花稅方面,曩昔數年政府不斷為樓市加辣,先後推出額定印花稅、雙倍印花稅等,但假如你是香港永久居民兼首次置業,這些新增稅項對你沒影響,現在香港的印花稅制是以累進式核算,以4,428,570元至600萬元的物業為例,印花稅(第二規範)為樓價的3%。概況可參考稅務局的印花稅收費表。
 
二、瞭解按揭批核條件
 
買樓最難是要儲到首期資金,首置的朋友或許都會考慮「借盡」上車。按金管局的按揭指引,假如你現在沒有其他按揭在身,主要收入來自香港,有固定收入,置業為求自住,而樓價又不多於450萬元,最高按揭成數便可到達九成(借款上限為360萬元,以較低者為准)。
 
我們還要留心金管局的收入與入息比率規則,每月供樓開支最多只可占借款人每月收入的五成。即是說,假如你月入4萬元,每月最多只可花2萬元供樓。另外,借款人還要通過壓力測試,即利率上升3厘依然能夠擔負供樓開支,在上述的例子中,利率上升3厘,供樓開支不超過入息六成才算過關。
 
三、提早查閱信貸陳述
 
要留心,在審批按揭請求時,銀行還會一併考慮你有否其他按揭或擔保在身,及你的信貸評級體現等,嚴重不合格者,銀行有權不接受請求。所以,假如你有置業的打算,請早於半年至1年前查閱自己的信貸陳述,保證自己按時歸還借款和清還卡數,同時必定個人身分沒有被盜用作其他借款用途,以保持優質的信貸評級,這都有利向銀行爭奪較佳的利率優惠。
 
假如遇到心儀的單位,我們不妨儘快向銀行提出評價及按揭請求。一來最高的按揭成數是以銀行的估值核算,並非實質成交價。二來即使借款請求碰壁,也有時刻另尋借款目標,最壞打算是在落訂前拋棄,儘量減少丟失。尤其與伴侶/其他親友聯名買樓,假如我們都及早查閱信貸陳述,坦白相對,即使單個聯名人的信貸評級未如抱負,只需從今起在理財上加倍努力,改善還款紀錄,將來信貸評級好轉便有機會榮升業主,這才是積極負責任面臨問題的應有態度。

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