炒賣迷你倉|工廈劏125個倉年半賺3000萬 45萬買迷你倉分租 買家:納米樓細冇辦法

炒賣迷你倉|工廈劏125個倉年半賺三千萬 45萬買迷你倉分租 買家:納米樓細冇辦法


據統計,2010年香港興建了21個有用面積260平方呎以下的納米樓單位,到2019年,有2400個。而十年間則累計8,550個納米單位(本土研究社《納錐之地:香港納米樓研究報告2010-2019》)。雖然納米樓樓價有下跌趨勢,但香港越住越細越住越貴,仍是港人共業。

不過,天主為你關上買樓的門,必會為你翻開另一個「倉」。

屋細、雜物多、幾百蚊租個倉放公司至家居雜物、換季衣物成常態。數年前長沙灣迷你倉大火後,消防處提出一系列新消防安全標準,2019年香港有994個迷你倉(立法會秘書處材料研究組)。新起或裝修過的部分荔枝角迷你倉都更新了防火設備、或供給上門接送儲物箱服務,削減人在倉內走動的機會減低危險。舊年有迷你倉街站推出「完整獨立樓契」、「供倉好過租倉」標語,迷你倉都可生意隨市價升跌,自己唔住,啲家當都要住吖嘛。

賣家:工廠6,600呎劏125個倉 平均價45.8萬

「嗱,咱們公司的理念是人人都有百寶庫嘛。香港亦有傳統中國人才智,喜愛磚頭喜愛地產。於是沿住這個理念去做。」夏娃的爸爸在90年代運營電子廠,每單幾百萬美元的日子,過度到2001年每單得返幾萬蚊美金。夏娃轉型做迷你倉上門存倉服務,說爸爸講過:「必定要搵一個商場上僅有獨一的產品,先突圍而出。」他把兩個共6,600平方呎,共值1,600萬元至1,700萬元的廠廈單位,劏成125個獨立業權,每個有用面積約45平方呎,擺放到容量二十或三十個儲物箱的儲物倉。(儲物倉實踐占地面積『唔系咁計唔講得』)2020年以樓花價每個36.8萬8元開售,自定五成「首期」,夏娃能夠幫你做銀行貸款。年半後的今日,125個倉買賣未完成但叫做「賣曬」,現計畫在筲箕灣開第二波。他好自豪咁講:「最終一張單,已經超過50萬元了。」以中位數每個價格45.8萬元計,就可以賣到$5,725萬元,香港地今時今日,都系地產最吸金,惟夏娃的一套想法是:「咱們找專業修建師去消防處、房屋署做地積改建,再去地政署改庫房用途。整個項目修建本錢、時間、律師樓合法條文、商場推廣等,若核算一切積師費用都過千萬元。系將工廈增值,恰似咱們這裡樓下是古董公司,又有人將工廈改做酒店。不是大家幻想相同的。」「其實香港人唔系支撐唔起迷你倉。市面上冇呢個產品存在,香港住所物業由一整棟買、一層樓買、一個單位買、分期買、到炒籌喇。而家迷你倉的呈現某程度重複住所商場的發展之嘛。」嚇,仲重複?

那50萬元買了甚麼呢?一切庫房以60分鐘防火板製作,內含澆水體系、插頭、Wi-Fi、連結消防處的警報體系。一旦著火可操控火勢達60分鐘,不怕像2016年淘大迷你倉大火般極速火燒連環船。咁淨系個箱幾錢?夏娃不懂回答:「淨系個箱值幾錢呀.⋯⋯呢個實踐上我自己都唔系好把握得到。」

用家:屋企太細雜物太多 會用一世的倉

做修建專案策劃的余先生已用了十年迷你倉。最初他一家四口由村屋搬到沙田榜首城二百多平方呎單位,空間少了一半。由小到大的相片、婚照、郵票、媽媽留給他的舊錢幣等,不想放置在家裡床下底濕潤發黴,24小時有冷氣的迷你倉,正好。高峯期放了18個貯存箱在迷你倉,月費都過千。


「真系太多納米樓了,(空間)唔夠用就真系唔夠用。」2019年向夏娃買了兩個迷你倉樓花,剛剛收倉「入夥」。轉個手以每倉$1,900租返畀夏娃辦理和租借,每月畀返每倉$300辦理費辦理。疫情下租金回落,幾個月前他轉租550平方呎居屋,空間闊落了,置了兩個超大雪櫃,還養了缸「恨咗好耐」的觀賞魚。假如租倉出發點系開釋家的空間,其實租倉的千幾蚊、買倉的幾十萬,你能夠租個再大啲的單位,仍是佢預咗租倉租一世?「真系用慣咗。啲嘢唔丟得,又唔想屋企立立雜雜。當投資同埋收租回報囉。用咗咁耐喇咁我覺得佢有必定嘅客,佢哋就有錢交租畀我。我覺得冇乜危險啊,佢張契都寫明有五厘回報,好合理。」


律師:要睇清楚一切契約和政府部門批文

律師黃汝仲說,有興趣買者,最緊要都是找合資格律師,幫你睇清楚一切契約和不同政府部門批文。暫時未見苦主呈現都未知有甚麼潛在危機,或許真的沒問題也未可知。惟宣揚單張寫住「零首期」,但他們只幫客人申請銀行貸款而非做按揭,銀行能否評價都未可知,所謂「五成首期」都由夏娃他們自訂,不涉銀行供款梗系「零首期」,實有誤導之嫌。


烽煙過後,樓市穩步上揚,新樓萬幾二萬蚊呎,去到修建呎價一萬元的迷你倉都系「抵買投資好機會」。家陣擺明立錐之地都可量化成金錢差在未收過路費。將來會否發展到買樓「送」迷你倉、樓盤同迷你倉合作,「有幾呎平啲」畀你外置雜物。定系恰似劏鋪劏場般無以為繼問題重重?不過,今時今日香港乜都能夠產生。

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